ma tôn hối bất đương sơ

Trong tháng 9,ábánnhàthấptầngtiếptụduolingo một dự án sát Vành đai 4 tại quận Hà Đông bắt đầu nhận booking giỏ hàng hơn trăm căn biệt thự với giá bán từ 160 triệu đồng mỗi m2. Trong đó, căn vị trí góc diện tích 170 m2 mặt đường 21,5 m được môi giới chào giá hơn 34 tỷ đồng (khoảng 200 triệu đồng mỗi m2). Mức giá này cao hơn khoảng 1,5 lần so với giá bán sơ cấp phân khu thấp tầng của dự án khu đô thị mặt đường Lê Trọng Tấn gần đó.

Tương tự, phân khu nhà phố của khu đô thị gần đường Nguyễn Xiển, sát Vành đai 3 cũng vừa mở bán trong quý II vừa qua. Một căn shophouse vị trí góc được rao bán 250 triệu đồng một m2, tính ra cả căn 125 m2 giá hơn 31 tỷ đồng. Môi giới cho biết căn góc 5 tầng có ưu điểm hai mặt thoáng, mặt tiền 6m, đã hoàn thiện xây dựng. Giá thuê được quảng cáo từ 120 triệu đồng một tháng. Mức giá chủ đầu tư đưa ra vượt trội hơn mặt bằng giá sơ cấp trong khu vực, thậm chí cao hơn sản phẩm thứ cấp nằm trong Vành đai 3.

Báo cáo của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cũng cho thấy, giá bán sơ cấp nhà thấp tầng tiếp tục đà tăng. Savills chỉ ra, trong quý III, giá biệt thự tăng 3% lên 103 triệu đồng mỗi m2, còn shophouse tiếp đà tăng 6%. Dữ liệu của JLL cũng cho thấy thị trường nhà liền thổ tăng giá gần 7% theo năm, giá rao bán ban đầu ở mức cao.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội nhận định giá nhà thấp tầng tại Hà Nội liên tục leo thang nhiều năm qua. Mức 200 triệu đồng mỗi m2 trước đây chỉ ghi nhận ở quận trung tâm, ví dụ một căn biệt thự liền kề ở Tây Hồ Tây diện tích 100 m2 được rao bán khoảng 20 tỷ đồng vào năm 2020. Sau ba năm, mức giá này đã tăng 2-2,5 lần, thậm chí có căn nào rao bán 300 triệu đồng một m2 phần lớn do lỗi phong thủy. Ở khu vực Vành đai 3 đến Vành đai 4, nhà thấp tầng giá hơn triệu USD một căn đã xuất hiện cá biệt một vài dự án.

Một số giỏ hàng thấp tầng ra mắt gần đây có giá mở bán khá cao, phần lớn do nguồn cung rất khan hiếm. Theo báo cáo của Savills, thị trường không có thêm dự án mới trong quý III, chỉ có thêm 30 căn từ một dự án hiện hữu ở Thanh Trì. Nguồn cung giảm 94% theo năm. Trong khi đó, hàng tồn kho giá vốn cao đã thúc đẩy giá sơ cấp của tất cả loại hình thấp tầng đều tăng.

Ông Phạm Đức Toản, nhà sáng lập EZ Property cho hay giá bán cao hơn 200 triệu một m2 chỉ xuất hiện cá biệt một vài dự án, ra mắt trong lúc thị trường rất "khát" nguồn cung. Lý do là chủ đầu tư đã hoàn thành thủ tục pháp lý và nghĩa vụ tài chính về đất, trong đó họ phải chịu chi phí đầu tư xây dựng và tiền sử dụng đất rất lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành đầu ra của sản phẩm. Tại các khu vực đô thị, tiền sử dụng đất chiếm trên dưới 20-30% giá thành nhà liền kề thấp tầng, trên dưới 50% giá biệt thự.

Chuyên gia của JLL cũng nhìn nhận các chủ đầu tư đều rất thận trọng, ưu tiên thủ tục pháp lý hoặc tiến độ xây dựng hơn là các hoạt động tiền mở bán rầm rộ như giai đoạn trước. Điều này dẫn đến thị trường nhà liền thổ kéo dài trạng thái "ngủ đông", với đa số dự án đang tạm khóa bảng hàng, xây dựng lại bảng giá và chính sách.

Tuy nhiên, giá bán cao là rào cản lớn nhất với người mua nhà thấp tầng. Bà Hằng nhìn nhận một số chủ đầu tư khi ra mắt dự án mới có tâm lý e ngại đưa giá thấp hơn kỳ vọng, dẫn đến việc người tiêu dùng cuối phải chịu giá mở bán khá cao, thậm chí vượt qua khả năng thanh toán. Bà nói, giá bán là yếu tố hàng đầu để người mua xem xét xuống tiền hiện nay. Cùng có vị trí xa trung tâm, song một số dự án thấp tầng ở phía Bắc Hà Nội vẫn có thanh khoản vì giá hợp lý.

Cùng quan điểm, ông Toản cho biết thanh khoản của một số dự án vừa ra mắt không sôi động như những năm trước, giao dịch ít ỏi, đến từ số ít khách hàng có tài chính lớn, nhu cầu ở thực. Bởi suất đầu tư ban đầu quá cao, lợi nhuận đầu tư khó hiệu quả như kỳ vọng.

Số liệu của Savills cho thấy số căn thấp tầng bán trong quý III giảm 66% theo năm xuống còn 101 căn. Tỷ lệ hấp thụ theo quý giảm 11% so với năm ngoái. Còn JLL nhìn nhận các dự án cũ không gây được quan tâm, tốc độ bán ở đa số dự án rơi vào khoảng 5-10 căn một quý.

Một khảo sát môi giới bán nhà thấp tầng gần đây của kênh Batdongsan chỉ ra hơn một nửa người tham gia cho biết giao dịch giảm mạnh hơn 50%, liên tiếp ba quý đầu năm. Mức độ quan tâm bất động sản thấp tầng lao dốc từ tháng 10/2022, như biệt thự giảm 48%, nhà mặt phố giảm 54%. Lý do người mua quan ngại giao dịch là giá quá cao, khó vay để mua.

Từ cuối năm nay, nguồn cung mới có dấu hiệu cải thiện. Trong quý IV, thị trường sẽ có thêm hơn 500 căn từ 5 dự án, phần lớn đến từ các dự án mới. Đến năm 2025, dự kiến có 9.000 căn thấp tầng mới từ 34 dự án, tập trung ở huyện Đông Anh và quận Hà Đông, theo Savills.

Ngọc Diễm